市民王女士近日向新民晚报夏令热线反映，2023年她通过房产中介花480万元购置了一套心仪的二手房，本为让孩子顺利就近入读初中。不料今年意外发现，该房屋的入学名额因卖家此前使用过，未满足“五年一户”政策要求，孩子入学资格因此“悬空”。
无法使用学位名额
王女士介绍，为了孩子升学考虑，全家很早就开始物色房子。“最初选房时就和中介表明用于孩子升学，务必确保入学名额不被占用。”2023年6月，在中介推荐下，最终花480万元购买了一套闵行区平南二村的房子。闵行区这个学校的对口招生政策是，“每户地址五年内只享有一次同校对口入学机会”。因此，王女士在买房时，特意询问房东“五年一户”的使用情况。“当时他说自己孩子读初一，而我的孩子刚好是二年级，入学名额刚好不受影响。”王女士回忆，不论是看房、签约，直到在办房屋过户手续时，中介也是和房东再三确认，学位名额未被占用。
今年王女士的孩子即将面临升学，她意外发现这套房子用不了学位名额。“按当初说法，房东的孩子暑假后该读高一，但实际上才升初三。”也就是说，王女士家的孩子入学直接受到了影响！她随即找上家理论，对方轻描淡写来一句，“你记错了”。
王女士认为中介机构在签约付款前对“房屋入学名额是否被占用”这一关键信息没尽到审核的义务和责任，书面合同中未对教育升学名额这一关键事项进行约定，眼下不但升学受阻，维权也陷入被动。“我要求中介机构调取当年双方签合同时的录像视频，但他们说找不到了。”记者联系到中介机构当初负责王女士购房事宜的工作人员。对方否认存在欺瞒，并表示：“我们联系过上家，但上家推翻了此前的说法。”当记者追问细节时，该工作人员称此事已有专人对接处理，不便透露更多。
相关负责人秦女士则回应称，中介机构无法查询“学位占用”情况，通常会在购房合同中加入“学位未被占用”的补充条款。“目前难以核实当时具体情况，王女士也表示合同已遗失。”她强调，事件发生后，他们一直与王女士保持沟通，协商后续解决方案。
律师称中介有过失
《中华人民共和国民法典》规定，中介合同是“中介人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同”。上海市金茂律师事务所梅颖达律师指出，实践中，房屋中介通常还需承担如实报告与订立合同相关的重要事实、协助办理手续、提供必要咨询与建议等义务。在此次交易中，教育升学名额（学位）问题显然是影响房屋买卖合同订立的关键事实，中介有义务对此进行充分了解并提示购房者。
若购房者在交易过程中已明确告知中介其购房目的为子女教育升学，作为专业机构，中介理应知晓上海市关于房产入学名额的限制政策，并应预见到名额问题对购房决策及子女入学的重大影响。
梅颖达律师认为：“中介未能提示双方就教育升学名额事宜进行书面约定，未能充分履行应尽义务，存在明显过失。”他同时建议，买家在与中介签订居间合同时，应将诸如教育升学名额等特殊需求明确写入合同条款，以促使中介在居间过程中向卖家或相关机构核实情况，并建议双方在房屋买卖合同中纳入相关约定。
如何保障购房者权益？
梅颖达律师特别提醒，购房者应在房屋买卖合同中明确约定教育升学名额（学位）相关条款，具体可包括以下内容：
1. 出售方的保证与责任
出售方需保证该房屋在特定期限内（如五年内）未占用入学名额；
交易完成后，出售方应积极配合办理户籍迁移手续；
若因学位问题导致买方子女无法入学，出售方应承担相应责任，包括但不限于：解除合同、全额返还购房款、赔偿损失（如购房差价、子女入学的额外支出、因购房目的无法实现而产生的其他经济损失等）。
2. 中介的告知义务与责任
购房者在签订居间合同时，可明确要求中介对房屋关键信息（如产权状况、房屋质量、学位占用情况等）进行核实并如实告知。合同中应载明中介的告知义务及违约责任，如中介故意隐瞒或提供虚假信息，须承担相应赔偿责任。
3. 交易过程中的注意事项
保持与中介的书面沟通，避免仅依赖电话交流，关键信息应通过文字记录留存；及时跟进交易进展，审慎评估中介的建议，必要时可要求其出具书面说明；如遇争议，及时固定证据（如聊天记录、邮件、书面函件等），以便维权。
来源:新民晚报 作者：季晟祯